Việc Ngân hàng Nhà nước cho phép loại trừ phần dư nợ tín dụng tăng thêm đối với các dự án nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi dư nợ tín dụng bất động sản đang được thị trường nhìn nhận là một bước điều chỉnh chính sách đáng chú ý. Theo Công văn 4551/NHNN-CSTT, chính sách này áp dụng với 25 ngân hàng thương mại trong năm 2026, nhằm nắn dòng vốn vào các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư, thay vì tiếp tục mở rộng tín dụng đại trà cho các hoạt động mang tính đầu cơ.
Theo Chứng khoán KBSV, chính sách này có ý nghĩa tích cực đối với mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang muốn tiếp tục thu hút dòng vốn FDI và đẩy nhanh phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Khi dư nợ cho vay khu công nghiệp và khu chế xuất được loại trừ khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản, các ngân hàng có thêm dư địa để tài trợ cho các dự án hạ tầng công nghiệp có thời gian hoàn vốn dài. Điều này có thể giúp Việt Nam củng cố vị thế là điểm đến sản xuất hấp dẫn trong khu vực, nhất là khi xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc vẫn tiếp diễn.
Với nhà ở xã hội, chính sách mới cũng được kỳ vọng hỗ trợ tiến độ giải ngân. Tính đến giữa tháng 3/2026, dư nợ cho vay nhà ở xã hội mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với quy mô chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy điểm nghẽn không chỉ nằm ở nhu cầu vốn, mà còn ở khả năng triển khai dự án, thủ tục pháp lý, nguồn cung đủ điều kiện và cơ chế giải ngân thực tế. Việc nới room có thể giúp dòng vốn vào phân khúc này thông thoáng hơn, từ đó hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân.
Tuy nhiên, điểm cần nhấn mạnh là tác động về quy mô tín dụng không quá lớn. KBSV ước tính dư địa tín dụng tăng thêm cho lĩnh vực bất động sản từ chính sách này chỉ khoảng 1–2%. Nguyên nhân là dư nợ nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm khoảng 0,2% dư nợ toàn nền kinh tế, trong khi dư nợ cho vay khu công nghiệp và khu chế xuất toàn hệ thống cũng không quá lớn. Vì vậy, đây không phải là chính sách “bơm tiền” mạnh vào bất động sản, mà là bước điều hướng tín dụng có chọn lọc vào các phân khúc được ưu tiên.
Tác động tích cực dự kiến sẽ phân hóa giữa các nhóm ngành. Nhóm ngân hàng có thể hưởng lợi nhờ mở rộng dư địa cho vay tại các phân khúc ưu tiên, đặc biệt là những ngân hàng có thế mạnh tài trợ khu công nghiệp, nhà ở xã hội và khách hàng doanh nghiệp FDI. Nhóm bất động sản khu công nghiệp và doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội có dự án thực tế cũng sẽ được hưởng lợi trực tiếp hơn. Trong khi đó, nhóm xây dựng và vật liệu xây dựng có thể hưởng lợi với độ trễ, khi các dự án bắt đầu giải ngân, khởi công và bước vào giai đoạn triển khai thực tế.
Dù vậy, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa doanh nghiệp nhà ở xã hội thuần túy và các doanh nghiệp bất động sản đại đô thị chỉ có một phần nhỏ quỹ nhà ở xã hội. Chính sách này chỉ tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho các dự án đáp ứng đúng định nghĩa pháp lý, không phải ưu đãi chung cho toàn bộ ngành bất động sản. Do đó, việc lựa chọn cổ phiếu hưởng lợi cần dựa trên danh mục dự án, tiến độ pháp lý, khả năng giải ngân và mức độ tham gia thực chất vào phân khúc được hỗ trợ.
Tựu trung, việc nới room cho vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất là tín hiệu chính sách tích cực, phản ánh định hướng hỗ trợ tăng trưởng nhưng vẫn kiểm soát rủi ro bất động sản. Tuy nhiên, tác động về quy mô tín dụng là tương đối hạn chế, chỉ khoảng 1–2%, nên kỳ vọng thị trường cần được đặt ở mức hợp lý. Đây là chính sách có lợi cho các doanh nghiệp có dự án thật, nhu cầu vốn thật và khả năng triển khai thật, thay vì tạo ra một chu kỳ tín dụng mới cho toàn bộ thị trường bất động sản.