Nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp đang trải qua giai đoạn tăng trưởng chậm lại rõ rệt trong quý I/2026 khi nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ. Dù triển vọng dài hạn từ dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng vẫn tích cực, kết quả kinh doanh ngắn hạn cho thấy áp lực lớn về tiến độ cho thuê đất, chi phí đầu tư và tốc độ ghi nhận doanh thu.
Theo thống kê từ báo cáo tài chính quý I/2026, nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp ghi nhận mức giảm lợi nhuận từ 20 – 50% so với cùng kỳ năm trước. Một số doanh nghiệp thậm chí giảm sâu hơn do chưa ghi nhận các hợp đồng cho thuê đất lớn như năm 2025.
Trong đó, doanh thu của nhiều doanh nghiệp giảm do diện tích đất bàn giao thấp hơn kỳ vọng. Đây là đặc thù của ngành khu công nghiệp khi doanh thu thường được ghi nhận một lần tại thời điểm bàn giao đất, khiến kết quả kinh doanh biến động mạnh giữa các quý.
Dù vậy, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì xu hướng tăng. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá thuê tại khu vực phía Bắc đã tăng khoảng 5 – 8% so với cùng kỳ, trong khi phía Nam tăng khoảng 4 – 7%. Một số khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Bình Dương ghi nhận giá thuê trung bình lên tới 140 – 220 USD/m²/chu kỳ thuê tùy vị trí.
Tuy nhiên, chi phí đầu tư cũng leo thang đáng kể. Giá nguyên vật liệu xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng và lãi vay đều tăng mạnh trong thời gian qua. Điều này khiến biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp dù giá thuê tăng.
Một yếu tố quan trọng khác là tiến độ giải ngân FDI chưa phản ánh ngay vào doanh thu. Trong 4 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam vẫn đạt khoảng 11 – 12 tỷ USD, tăng nhẹ so với cùng kỳ. Riêng lĩnh vực chế biến – chế tạo tiếp tục chiếm hơn 65 – 70% tổng vốn đăng ký mới. Tuy nhiên, quá trình triển khai dự án và ký hợp đồng thuê đất thực tế lại diễn ra chậm hơn kỳ vọng.
Theo nhiều công ty chứng khoán, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm hiện vẫn duy trì ở mức cao:
- Khu vực phía Nam: khoảng 80 – 90%
- Khu vực phía Bắc: khoảng 75 – 85%
Điều này cho thấy nhu cầu thuê đất dài hạn chưa suy yếu, nhưng nguồn cung mới và tiến độ pháp lý đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng ghi nhận lợi nhuận ngắn hạn.
Ngoài hoạt động cho thuê đất truyền thống, nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp hiện đang mở rộng sang mảng nhà xưởng xây sẵn và logistics để tạo nguồn thu ổn định hơn. Diện tích nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam được dự báo tăng thêm hàng trăm nghìn m² trong năm 2026 nhằm đáp ứng nhu cầu từ doanh nghiệp điện tử, logistics và thương mại điện tử.
Ở góc độ thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp không còn duy trì trạng thái tăng nóng như giai đoạn 2023–2025. Sau chu kỳ tăng mạnh nhờ câu chuyện “China+1”, định giá nhiều doanh nghiệp hiện đã phản ánh phần lớn kỳ vọng tăng trưởng. Trong khi đó, kết quả kinh doanh quý I chưa đủ tích cực để tạo động lực tăng giá mới.
Tổng hợp lại, các con số đáng chú ý gồm:
- Lợi nhuận nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp giảm khoảng 20 – 50% trong quý I/2026
- Giá thuê đất KCN tăng khoảng 4 – 8% so với cùng kỳ
- Giá thuê tại nhiều khu vực đạt 140 – 220 USD/m²/chu kỳ thuê
- FDI đăng ký 4 tháng đầu năm đạt khoảng 11 – 12 tỷ USD
- Tỷ lệ lấp đầy KCN duy trì khoảng 75 – 90% tùy khu vực
Trong ngắn hạn, nhóm khu công nghiệp có thể tiếp tục chịu áp lực do tiến độ ghi nhận doanh thu và chi phí đầu tư tăng cao. Tuy nhiên, về dài hạn, đây vẫn là nhóm ngành gắn chặt với xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và chiến lược thu hút FDI của Việt Nam – những yếu tố được đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng trong nhiều năm tới.