Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới, nơi dòng tiền không còn dễ dàng chảy vào mọi loại tài sản như trước. Sau nhiều năm biến động, người mua và nhà đầu tư đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, khả năng khai thác thực tế, uy tín chủ đầu tư và giá trị sử dụng dài hạn. Điều này khiến thị trường phân hóa ngày càng mạnh giữa những sản phẩm có nhu cầu thật và những tài sản chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bất động sản vẫn là lĩnh vực giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế giai đoạn từ nay đến năm 2030. Đây vẫn là kênh có khả năng hấp thụ dòng tiền lớn và tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều ngành như xây dựng, vật liệu, tài chính, lao động, thương mại và dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không phải là có nên đưa vốn vào bất động sản hay không, mà là dòng vốn đó đi vào đâu và tạo ra giá trị gì.
Nếu dòng tiền chảy vào các dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và góp phần hình thành hệ sinh thái đô thị – kinh tế đồng bộ, bất động sản có thể tiếp tục là động lực tăng trưởng quan trọng. Ngược lại, nếu vốn chủ yếu tập trung vào đầu cơ, đẩy giá hoặc chạy theo các cơn sốt ngắn hạn, thị trường sẽ dễ mất cân đối và tạo ra rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn nền kinh tế.
Điểm thay đổi lớn nhất hiện nay là tư duy của người mua. Trước đây, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh. Nhưng sau các biến động vừa qua, dòng tiền đã trở nên tỉnh táo hơn. Người mua không còn dễ tin vào quảng cáo hay cam kết lợi nhuận đơn thuần, mà yêu cầu dữ liệu rõ ràng hơn, thông tin kiểm chứng được và hiệu quả đầu tư thực tế. Đây là tín hiệu tích cực vì nó buộc thị trường phải minh bạch hơn và tập trung nhiều hơn vào giá trị thật.
Trong chu kỳ mới, các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác cho thuê, gắn với hạ tầng và có pháp lý rõ ràng sẽ có lợi thế lớn hơn. Ngược lại, các sản phẩm thiếu giá trị sử dụng, ở xa trung tâm, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc chỉ phù hợp với đầu cơ lướt sóng sẽ khó hút dòng tiền như giai đoạn trước. Điều này đồng nghĩa thị trường không còn là cuộc chơi “mua gì cũng thắng”, mà sẽ đòi hỏi khả năng lựa chọn kỹ hơn.
Ở góc độ doanh nghiệp, sự phân hóa cũng sẽ diễn ra mạnh. Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, quỹ đất rõ ràng, pháp lý hoàn chỉnh, năng lực triển khai thực tế và sản phẩm phù hợp nhu cầu thật sẽ có cơ hội tồn tại và phát triển. Trong khi đó, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay, phát triển dự án thiếu bền vững hoặc dựa quá nhiều vào kỳ vọng đầu cơ sẽ gặp khó khăn hơn khi dòng vốn bị kiểm soát chặt và chi phí vốn không còn rẻ như trước.
PGS.TS Ngô Trí Long cũng cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ vận động theo hướng bền vững và thận trọng hơn. Lãi suất khó quay lại thời kỳ vốn rẻ, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát, trong khi thị trường vốn vẫn còn hạn chế. Vì vậy, nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.
Tựu trung, bất động sản vẫn là kênh tài sản quan trọng trong dài hạn, nhưng chu kỳ mới sẽ không còn ưu ái cho đầu cơ ngắn hạn. Dòng tiền sẽ dịch chuyển về những tài sản có pháp lý rõ, nhu cầu thật, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế. Với nhà đầu tư, chiến lược phù hợp không phải là chạy theo sóng, mà là chọn đúng sản phẩm, đúng vị trí, đúng chủ đầu tư và kiểm soát tốt đòn bẩy tài chính.